Bauplatz-Check

Vorschriften im Bebauungsplan beachten 

Wer ein Haus bauen will, muss die Vorschriften im Bebauungsplan beachten. Wie liest man den "B-Plan" und auf was kommt es an? Der Bebauungsplan besteht aus einer Zeichnung und einem Textteil, in dem diverse Rechtsgrundlagen aufgelistet sind, und enthält alle wesentlichen Informationen zur Bebaubarkeit eines Grundstücks. Einzusehen ist er auf dem Planungsamt der Gemeinde, gegen ein geringes Entgelt gibt es dort auch Kopien des Originalplans zum Mitnehmen.

Grundsätzlich werden im B-Plan Art und Maß der baulichen Nutzung, die Grundstücksgrenzen mit den jeweils bebaubaren Flächen und die Lage der Verkehrs-, Versorgungs- und Grünflächen festgelegt. Darüber hinaus werden oft noch genauere Auflagen für Gebäude gemacht, wie Dachform und Firstrichtung, Material für die Dacheindeckung oder die technische Gebäudeausrüstung (Ver- und Entsorgung von Energie und Wasser). Vermerkt ist auch die Anzahl der möglichen Vollgeschosse als römische Ziffer.

Ist nur ein Vollgeschoss erlaubt, kann man dennoch ein Haus mit Erd- und Dachgeschoss bauen. Denn je nach Landesbauordnung gilt das Dachgeschoss nicht als Vollgeschoss, wenn die Grundfläche nicht größer als zwei Drittel der darunterliegenden Fläche beträgt. Grundsätzlich darf das geplante Haus die zulässige Höhe nicht überschreiten. Diese wird meistens in First- oder Traufhöhe angegeben, seltener auch in Wandhöhe. Als Bezugspunkt gilt das Straßenniveau oder eine im Plan genau festgelegte Bezugshöhe. Dadurch wird ein einheitliches Straßenbild gewährleistet. 

Baugrenzen und Baulinien definieren das zu bebauende Baufenster. Von einer Baugrenze muss das Gebäude Abstand halten, auf eine Baulinie muss es jedoch direkt stoßen. So werden vorhandene Gebäudefluchten aufgenommen. Auch ein geschützter Baumbestand kann unter Umständen die Planung bestimmen. Trotz dieser Einschränkungen ist das Baurecht kein Verhinderungsrecht, sondern schützt auch die Interessen des Einzelnen und fördert eine nachhaltige Entwicklung. So kann ein Bauherr in einem reinen Wohngebiet (WR) sicher sein, dass kein lauter Handwerksbetrieb in der Nachbarschaft eröffnen wird, was in einem Mischgebiet (MI) wiederum möglich wäre. Auch die Lage von Verkehrsflächen (die vielleicht erst später ausgebaut werden) oder Sonderflächen für Spielplätze, Kindergärten und Schulen kann Auskunft darüber geben, wie ruhig das Grundstück tatsächlich ist. Wer es ruhig liebt, sollte sich ein Grundstück suchen, das an "Flächen zum Schutz von Natur und Landschaft" grenzt, die auch später nicht bebaut werden. Hier sind oft größere Grenzabstände und geringere Gebäudehöhen als im Zentrum des Wohngebiets vorgeschrieben, um einen besseren Übergang zur Landschaft zu schaffen. Weiterer Vorteil eines B-Plans: Wenn ein Bauvorhaben alle seine Vorgaben erfüllt, kann in vielen Bundesländern mit einem Freistellungsverfahren auf eine Baugenehmigung verzichtet werden. 

Der Ermessensspielraum des Sachbearbeiters
Weicht der Entwurf von den Vorgaben ab oder liegt für ein Grundstück in einem bestehenden Wohngebiet kein Bebauungsplan vor, ist ein Genehmigungsverfahren notwendig. Dann kommt der "Ermessensspielraum" des Sachbearbeiters und die Regel von der "Anpassung an die Umgebung" zum Tragen. Je besser sich der Entwurf in den Bestand einfügt, desto größer ist die Aussicht auf schnelle Bearbeitung durch die Baubehörde. Generell empfiehlt sich jedoch der Kauf eines bereits erschlossenen Grundstücks. Dann kann man sich die zum Teil immensen Kosten für den Ausbau der Straße, die Hausanschlüsse für Wasser, Abwasser und Strom sparen. 

Für den Kaufvertrag ist ein Notar zuständig
Kommt ein Grundstück in die engere Auswahl, darf man nichts überstürzen. Auch wenn es mehrere Mitbewerber gibt, sollten Sie sich möglichst viel Zeit für die Analyse des Grundstücks nehmen. Denn gefällt es später doch nicht, lässt sich der Kaufvertrag nur schwer oder gar nicht rückgängig machen. Das Grundstück sollte deshalb sorgfältig besichtigt werden, am besten mit einem Architekten oder einem Fachmann der Fertighausfirma. Tipp: Mehrere Begehungen machen. Und zwar nicht nur am Wochenende, sondern auch werktags, jeweils morgens und abends. Nur so erfährt man zum Beispiel, wie hoch das Verkehrsaufkommen wirklich ist. Wenn die Entscheidung für ein Grundstück gefallen ist, wird von einem unabhängigen Notar ein Kaufvertrag aufgesetzt. Er kümmert sich auch um den Grundbucheintrag. Käufer und Verkäufer teilen sich die Notarkosten, die etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises betragen. Zusätzlich wird die Grunderwerbssteuer mit 3,5 Prozent fällig. Ist der Vertrag schließlich unter Dach und Fach, können Architekt oder Fertighausfirma mit der Planung des Hauses beginnen.

Wichtige Begriffe

Baulast: 
Dabei handelt es sich um Vorgänge, die auf dem eigenen Grundstück geduldet werden, zum Beispiel das Wegerecht des Nachbarn.
Flächennutzungsplan:
Er gibt eine Grobeinteilung der Nutzungen vor und ist die Grundlage für den späteren Bebauungsplan. 
Grundflächenzahl (GRZ):
Sie gibt den prozentualen Flächenanteil eines Grundstücks an, den man bebauen darf. Eine GRZ von 0,3 bedeutet, dass 30 Prozent bebaut werden können, bei 400 qm Grundstücksfläche also 120 qm.
Geschossflächenzahl (GFZ): 
Sie beschreibt das Verhältnis der Flächen aller Geschosse zur Grundstücksgröße. Bei  400 qm und einer GFZ von 0,7 ergeben sich 280 qm, die auf die Geschosse verteilt werden.

Quelle: www.bautipps.de / Aktion pro Eigenheim